При смене арендодателя договор аренды

Как можно сменить арендодателя без расторжения договора аренды?

Подскажите, пожалуйста, как можно сменить Арендодателя без расторжения договора аренды ?

Ситуация следующая: первоначально был заключен договор аренды между собственником помещения и арендатором, в последствии собственник сдал всю площадь на аффилированное лицо при этом договор с арендатором не расторг.

Ответы юристов (3)

Если собственник арендуемого имущества поменялся, то это не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть расторгать договор не нужно. Вы можете дополнительным соглашением к договору изменить наименование арендодателя, собственника имущества.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

КонсультантПлюс: примечание.
По вопросу сохранения в силе незарегистрированного договора аренды после перехода права собственности на арендуемое имущество см. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 и Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165.

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Есть вопрос к юристу?

По общему правилу при смене собственника (Арендодателя) договора не расторгается. Новый собственник автоматически становится для Арендатора Арендодателем.

Статья 617 ГК РФ

Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Обычно в таких случаях по соглашению собственника и первоначального арендатора (по просьбе собственника, которому удобнее спрашивать с одного арендатора за все помещения, предоставив последнему право пересдавать их в субаренду) первоначальный договор аренды с собственником расторгается и с этой же даты заключается договор субаренды ​на тех же (для субарендатора) условиях. Вы вправе не согласиться на такое перезаключение, поскольку юридически — собственник не имел права сдавать в аренду имущество, которое уже находится в аренде… Но по практике — такой шаг приводит к конфликтной ситуации с собственником и всевозможным помехам с его стороны… Лучше обратитесь к собственнику и новому арендатору с просьбой перезаключить с Вами договор на субаренду с сохранением прежних условий

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Смена собственника по договору аренды

Добрый день! Очень нужна Ваша помощь? Договор аренды неж.помещения заключен в 2012 с собственником ООО Кавдивизия. В 2015 сменился собственник-стала администрация МО . Имеется долг за целый год и его необходимо погасить,ООО Кавдивизии мы не можем оплатить т.к они уже не собственники помещения. Могу ли я оформить соглашение о перемене лиц в обязательстве,если да,то что обязательно необходимо прописать? Как прописать долг в соглашении,который будет погашен собственнику в случае подписания соглашения?

Уточнение клиента

Не должник поменялся,а собственник по договору,то есть Арендодатель. Арендатор-Банк,то есть мы должны новому собственнику -арендодателю( администрации Оренбургского района) денежные средства за аренду,однако администрация не подписывает соглашение к договору,который был ранее заключен с ООО Кавдивизия-бывший собственник помещения-арендодатель.

30 Июня 2016, 07:28

Ответы юристов (4)

Здравствуйте. Алена Владимировна!

Согласно ст. 391 Гражданского кодекса РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника. перевод должником своего долга на другое лицодопускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, мне не очень понятно, почему Вы не можете оплатить долг за тот период, когда ООО Кавдивизии был арендодателем? У Вас акты сверки были? Или бывший арендодатель сообщил, что уступил долг?

Могу ли я оформить соглашение о перемене лиц в обязательстве, если да, то что обязательно необходимо прописать? Как прописать долг в соглашении, который будет погашен собственнику в случае подписания соглашения?
Алена Владимировна

О каком соглашении идет речь? Между бывшим и настоящим собственником?

Уточнение клиента

1.Долг висит с июля 2015 года по июнь 2016 года и этот долг мы должны оплатить новому собственнику -администрации,право собственности у администрации с июля 2015 года на данное помещение.

2. Есть договор № 3 с ООО Кавдивизия,новый собственник-администрация не хотят заключать новый договор или подписывать доп.соглашение к действующему договору №3. Возможно ли тогда сделать соглашение о перемене лиц в обязательстве вместо доп.соглашения к договору где будут прописаны ООО Кавдивизия,Администрация и наша организация что мне оплатить долг собственнику помещения-администрации с июля 2015 по июнь 2016 года и дальше оплачивать ежемесячно платежи уже собственнику.

01 Июля 2016, 07:45

Не понял проблемы.

Если у вас долг по договору аренды с ООО — значит вы его должны оплатить ООО. Причем здесь Администрация и почему вы не можете оплатить долг Обществу?

Новый собственник здания никакого отношения к правам требования предыдущего собственника не имеет абсолютно. Вот если здание продали со всеми долгами — тогда да, право требования долга возникает у администрации.

С уважением,
практикующий юрист
А. А. Горяинов.

Уточнение клиента

Долг у нас с июля 2015 года,собственник с июля 2015 года администрация,а не ООО Кавдивизия. Новый собственник не желает заключать договор новый или доп.соглашение к договору. Как тогда нам оплатить долг и платить дальше аренду собственнику-администрации? Можно ли в этом случае составить соглашение о перемене лиц в обязательстве,где будет фигурировать ООО Кавдивизия,Администрация и наша организация ?

01 Июля 2016, 07:48

Таким образом, у администрации отсутствуют правовые основания для прекращения с вашей организации договора аренды.

В подобных случаях новый собственник арендованного имущества должен предложить арендатору внести изменения в договор аренды, касающиеся исключительно наименования и реквизитов арендодателя. Изменить какие-либо иные условия договора без согласия арендатора новый собственник не вправе.

Если новый собственник никаких действий не совершает, ваша организация должна в письменном виде направить обращение, в котором указать, что смена собственника не является основанием для прекращения арендных отношений и расторжения договора, однако влечет за собой необходимость внесения изменений в договор относительно наименования и реквизитов арендодателя. Также запросите составить акт сверки взаимных расчетов по задолженности арендной платы.

Если вы знаете все реквизиты администрации — вам следует самостоятельно подготовить проект дополнительного соглашения и направить его совместно с письмом в администрацию.

В случае дальнейшего уклонения администрации от каких-либо действий по продолжению арендных отношений — вам придется обращаться в арбитражный суд.

А вы арендуемое помещение используете?

С уважением,
практикующий юрист
А. А. Горяинов

Договор аренды при смене собственника

Смена арендодателя

При получении имущества в аренду арендатор, как правило, рассчитывает на долгосрочную аренду и обустраивает, взятое в аренду, помещение «под себя». Договор аренды при этом заключается на длительный срок. Однако во время действия договора возможно, что арендодатель примет решение продать помещение, при этом произойдет смена собственника помещения.

Как остаться арендатором при смене собственника

В данной статье рассмотрим особенности перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Читайте так же:  Пособие по dreamweaver

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 2 статьи 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, продажа арендодателем имущества, обремененного арендой, является вполне законной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды.

При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно арендодателя, иными словами, перемена лиц в обязательстве (статьи 382, 387 ГК РФ).

Вместе с тем в пункте 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее Информационное письмо № 66) сказано, что норма статьи 617 ГК РФ не распространяется на случаи внесения изменений в договоре, касающихся сведений об арендодателе (наименование, банковские реквизиты и тому подобное). Срок действия договора и размер арендной платы при переходе права собственности на объект аренды пересмотру не подлежат.

Аналогичные выводы сделаны арбитрами в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 9 августа 2010 года по делу №А29-10614/2009, от 22 января 2010 года по делу №А82-4063/2009, ФАС Московского округа от 12 октября 2009 года по делу №КГ-АЧО/10067-09.

Таким образом, новый собственник не может принудить арендатора заключить с ним другой договор аренды или внести изменения в уже существующий договор аренды, кроме изменений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя.

Итак, согласно действующему законодательству при смене арендодателя арендатор в течение оставшегося срока действия договора аренды вправе пользоваться арендованным имуществом на основании и на условиях ранее заключенного договора. При этом все права и обязанности арендодателя, в том числе и право на получение арендной платы, переходят к новому собственнику.

На практике бывают случаи, когда фактическое принятие прав и обязанностей арендодателя наступает раньше, чем регистрация права собственности нового собственника на данный объект. Следовательно, возникает вопрос: кому должен платить арендатор арендную плату до совершения регистрационных действий.

По данному вопросу существуют две судебные позиции, сложившиеся в настоящее время. Приведем обе.

Первая позиция, изложенная в Постановлениях ФАС Поволжского округа от 15 июня 2009 года по делу №А65-16052/2008, ФАС Волго-Вятского округа от 10 февраля 2010 года по делу №А82-5285/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 26 мая 2010 года по делу №АЗ2-20449/2009, ФАС Уральского округа от 10 августа 2010 года по делу №ФО9-6284/10-СЗ, заключается в том, что новый собственник вправе требовать уплату арендных платежей с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество. Ведь в соответствии со статьей 551 ГК РФ право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. До этого момента собственником имущества остается продавец, соответственно, покупатель не имеет права распоряжаться этим имуществом, в том числе заключать в отношении его договоры аренды.

Вторая позиция заключается в том, что обязанность арендатора по уплате арендных платежей новому собственнику возникает с момента уведомления арендатора о смене собственника. Так, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 18 сентября 2009 года по делу №ФОЗ-4701/2009 суд принял решение, что если общество-арендатор надлежащим образом извещено о смене собственника земельных участков, то уплата арендных платежей с момента такого уведомления осуществляется новому собственнику.

По мнению автора, первая позиция арбитров более правильная. Поясним почему.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, из сказанного можно сделать вывод, что у нового собственника возникает право получать арендную плату только в тот момент, когда он становится стороной договора аренды, а это произойдет не раньше, чем у него появится право собственности на имущество, поскольку только собственник может получать арендную плату за сданное в аренду имущество.

Если у арендатора на момент продажи имущества есть долги по арендной плате, то возникает вопрос: кому их следует заплатить новому или старому собственнику имущества.

По мнению автора, арендатор является должником прежнего владельца имущества в том случае, если новый собственник не предъявил документов, прямо указывающих на то, что он вправе требовать погашения прежних долгов. Если такие документы не могут быть представлены, то на основании пункта 1 статьи 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.

Арендодатель обязан известить арендатора о смене собственника и сообщить новые реквизиты для перечисления денежных средств.

При этом согласно пункту 3 статьи 382 ГК РФ если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, то новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий.

В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

В практической деятельности бывают случаи, когда новый владелец имущества пытается искусственно создать задолженность арендатора и намеренно не сообщает ему о смене арендодателя. А через определенное время, когда сумма долга возрастет, предъявляет арендатору иск о расторжении договора аренды.

Однако согласно гражданскому законодательству исполнение обязательства по отношению к первоначальному кредитору признается исполнением обязательства перед надлежащим кредитором. То есть перечисление арендной платы в адрес прежнего арендодателя в данной ситуации не являться неисполнением арендатором своих обязательств. При этом можно порекомендовать арендатору направить новому арендодателю письменный запрос о том, куда нужно перечислять арендную плату.

Арендатор может произвести улучшения арендованного имущества.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

На практике может возникнуть ситуация, когда капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения арендуемого имущества произведены по согласию прежнего арендодателя, но договор аренды прекратился после перехода права собственности к новому владельцу. Кто в таком случае должен удовлетворить требования арендатора, предусмотренные статьей 623 ГК РФ.

По мнению арбитров, изложенному в Постановлении ФАС Поволжского округа от 26 октября 2009 года по делу №А12-5231/2008, если имущество, являющееся предметом аренды, продано новому собственнику уже с учетом произведенных неотделимых улучшений, то согласно статьям 1102 и 1105 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений должна быть взыскана с организации-арендодателя, давшей согласие на производство неотделимых улучшений.

Пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

При этом в пункте 2 статьи 1105 ГК РФ сказано, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, если арендодатель продал арендуемое имущество по цене, включающей в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, последний вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость неотделимых улучшений с прежнего собственника имущества.

В Письме Минфина Российской Федерации от 20 октября 2009 года № 03-03-06/1/677 содержатся разъяснения о том, может ли арендатор при исчислении налога на прибыль учитывать расходы в виде амортизации по неотделимым улучшениям в случае перерегистрации договора аренды на другое лицо в связи со сменой собственника.

Читайте так же:  Антонов адвокат архангельск

Итак, согласно пункту 1 статьи 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года № 1.

Таким образом, в отношении капитальных вложений в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, налогоплательщик вправе устанавливать самостоятельный срок полезного использования, отличный от принятого для арендованных объектов основных средств, в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы. Аналогичные разъяснения приведены финансовым ведомством в Письме от 13 апреля 2010 года № 03-03-06/2/75.

Начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств, которое в соответствии с главой 25 НК РФ подлежит амортизации, начинается у арендатора с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию (пункт 3 статьи 259.1 НК РФ, пункт 6 статьи 259.2 НК РФ).

Следовательно, в отношении капитальных вложений в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных начиная с 1 января 2010 года, налогоплательщик вправе определять самостоятельный срок полезного использования, отличный от принятого для арендованных объектов основных средств, но установленный классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

Согласно действовавшей до 1 января 2010 года редакции пункта 1 статьи 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

Таким образом, по неотделимым улучшениям, произведенным до 1 января 2010 года, действует прежний порядок, в соответствии с которым срок полезного использования для произведенных арендатором неотделимых улучшений в арендованное имущество равен сроку полезного использования объекта аренды при расчете амортизации (Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 25 августа 2010 года № 16–15/[email protected]).

Следует иметь в виду, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением. Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно статье 260 НК РФ.

В заключение хотелось бы отметить, что, несмотря на нормы гражданского законодательства, защищающие права арендатора при смене собственника, сторонам при заключении договора аренды следует в нем четко прописать права и обязанности арендодателя и арендатора при переходе права собственности на арендуемое помещение к другому лицу.

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Комментарий к статье 617 Гражданского Кодекса РФ

По общему правилу пункта 1 статьи 617 смена собственника арендованного имущества не влечет ущемления прав арендатора. Договор аренды не может быть изменен или расторгнут по этому основанию. Необходимо заключить соответствующие договоры о замене арендодателя.

Правила пункта 2 комментируемой статьи защищают право арендатора на возможность передачи по наследству всех имущественных прав, в том числе прав, полученных по договору аренды. Впрочем, законом или договором эти права могут быть ограничены. Например, в случае, когда одним из основных условий заключения договора аренды являлись личные качества арендатора. В последнем случае после смерти арендатора арендодатель праве отказать наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия. Может возникнуть ситуация, когда наследников больше одного. Тогда вопрос о том, кто из них вступает в договор аренды, решается по соглашению между ними. Если согласие не будет достигнуто, решение принимает суд.

Другой комментарий к статье 617 ГК РФ

1. В соответствии с п.

Договор аренды — основные нюансы

1 коммент. ст. перемена лиц на стороне арендодателя подчиняется следующему правилу: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, например, в случае смерти арендодателя договор аренды не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. Тем самым данное правило подчеркивает свойство следования, присущее праву аренды.

С одной стороны, это правило явно отвечает интересам арендатора, так как гарантирует ему спокойное пользование вещью вне зависимости от фигуры ее собственника. С другой стороны, формулировка указанного правила дает понять, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу автоматически делает нового собственника арендодателем, т.е. в изъятие из общих правил п. 2 ст. 388, п. 1 ст. 391 ГК не требует получения от арендатора какого-либо согласия, даже если личность прежнего арендодателя для арендатора имела существенное значение.

2. По общему правилу перемена лиц на стороне арендатора возможна с согласия арендодателя путем передачи прав и обязанностей по договору аренды — перенайма (см. коммент. к ст. 615 ГК). В порядке исключения перемена лиц на стороне арендатора возможна и без согласия арендодателя. Так, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (п. 2 коммент. ст.).

На первый взгляд, само по себе наличие нормы о передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора в п. 2 коммент. ст. и отсутствие аналогичного правила в отношении иных случаев универсального правопреемства может толковаться как квалифицированное умолчание законодателя. Однако правильнее распространить этот принцип как на случай смерти гражданина-арендатора по договору аренды движимого имущества (основания для этого дает ст. 418 ГК), так и на иные случаи универсального правопреемства, в частности реорганизацию организации-арендатора, связанную с ее прекращением.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

По вопросу сохранения в силе незарегистрированного договора аренды после перехода права собственности на арендуемое имущество см.

1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 и Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165.

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Ст. 617 ГК РФ ч.2. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Оформление договора аренды при смене арендодателя

Вопрос-ответ по теме

В 2014 году между ООО « Ромашка» ( арендодатель)и ООО « Цветочек» ( арендатор) заключен договор аренды 7 земельных участков с/х назначения сроком на 11 месяцев. В 2015 г. ООО « Ромашка» в качестве вклада в уставный капитал нового юридического лица ООО « Прибой» вносит 5 зем. участков из договор аренды с ООО « Цветочек». Собственником данных 5 зем. участков становится ООО « Прибой», соответственно арендодатель по договору с ООО « Цветочек» изменился. Договор аренды действует. Каким образом оформить отношения по одному договору аренды , когда по нему арендодателем 5 участков является ООО « Прибой», а арендодателем по этому же договору 2-ух участков является « Прибой»?

Учитывая , что договор аренды участков заключен на 11 месяцев и не требует регистрации , между ООО « Ромашка», ООО « Прибой» и ООО « Цветочек» возможно заключить трёхстороннее соглашение об изменении договора аренды в части замены арендодателя в отношении части переданных в аренду участков.

Специального порядка действий при смене арендодателя Гражданский кодекс не содержит. Норма о сохранении договора аренды при смене собственника ( п. 1 ст. 617 ГК РФ), в которой установлено , что переход права собственности ( хозяйственного ведения , оперативного управления , пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Обязательного перезаключения договора аренды , с новым собственником в случае смены арендодателя , законодательство РФ не содержит , однако возможность заключения соглашения , в котором стороны уточнят арендодателей объектов недвижимости , в связи с переходом права собственности на часть объектов недвижимости , возможна.

Читайте так же:  Какое гражданство у роя джонса

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьями:

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах « Системы Юрист».

« Арендатору особенно важно правильно определить момент , с которого он должен заплатить арендную плату новому , а не прежнему собственнику. Иначе существует риск платежа ненадлежащему кредитору , в случае которого надлежащий кредитор может взыскать платеж повторно. Причем с процентами за просрочку платежа по статье 395 Гражданского кодекса или договорной неустойкой. Так , если арендатор слишком поспешно рассчитается с новым собственником — тогда , когда право на получение арендной платы было еще у прежнего арендодателя , то последний может потребовать платеж повторно. Факт исполнения обязательства ненадлежащему лицу в такой ситуации не спасет арендатора ни от взыскания долга , ни от ответственности за просрочку. Перед надлежащим кредитором по-прежнему числится долг.

Возможна и обратная ситуация: получив от сторонней компании уведомление о том , что именно она теперь является собственником предмета аренды и арендные платежи причитаются ей , арендатор по-прежнему рассчитывается с прежним арендодателем. Если арендатор , несмотря на уведомления о смене собственника , больше двух раз подряд перечислит арендную плату прежнему арендодателю , то новый владелец недвижимости может не только потребовать оплату повторно с процентами , но и выселить арендатора из занимаемого помещения ( потребовать досрочного расторжения договора). Такое право ему предоставляет статья 619 Гражданского кодекса ( постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.05.05 по делу № А56−7723/04).*

От нового собственника требуются доказательства его прав

Чтобы уверенно платить новому арендодателю именно как надлежащему кредитору , арендатору важно получить от него ряд документов.

Письменное уведомление. Юридически новый собственник становится арендодателем и соответственно имеет право на получение аренд-ных платежей с момента перехода к нему права собственности. То есть с момента государственной регистрации его права на арендуемую недвижимость ( п. 2 ст. 223 , п. 1 ст. 551 ГК РФ). Это следует из содержания права собст-венности ( п. 1 ст. 209 ГК РФ) и принадлежности права на сдачу имущества в аренду именно собственнику ( ст. 608 ГК РФ).

Однако для арендатора важен не столько момент перехода права собственности на арендуемый объект к другому лицу , сколько момент получения официального уведомления об этом факте. В данном случае действуют нормы Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве. В частности , положение о том , что должник должен быть уведомлен о смене кредитора , иначе исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему лицу ( п. 3 ст. 382 ГК РФ). Если применить этот прин-цип к аренде , то получается , что арендатор должен плату новому кредитору не с момента перехода к последнему права собственности на объект аренды , а с того момента , когда арендатор узнал о состоявшемся переходе прав. Даже если арендатора проинформировали об этом лишь спустя несколько месяцев после того , как право собственности на арендуемый объект перешло к другому лицу , его платежи в адрес прежнего собственника признаются надлежащим исполнением обязательств. Повторно потребовать от арендатора аренд-ную плату за эти месяцы новый арендодатель не вправе ( постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26.11.08 № Ф09−8836/08-С6).

В то же время именно уведомления чаще всего становятся причиной споров о платежах ненадлежащему кредитору. Например , арендодатель просто указывает в письме дату , с которой арендные платежи следует перечислять ему. Но он и сам может иметь неправильное представление о том , с какого момента вправе получать эти платежи , подразумевая под этим моментом , например , дату заключения договора об отчуждении недвижимости или акт приема-передачи. Поэтому арендатору важно получить доказательства перехода прав арендодателя к другому лицу.

Свидетельство о госрегистрации прав. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу ( п. 1 ст. 385 ГК РФ). Следовательно , арендатору необходимо попросить нового собственника представить свидетельство о государственной регистрации перехода к нему права собственности на недвижимость и до получения этого доказательства платить прежнему арендодателю. Ответственности за просрочку платежей в адрес нового арендодателя в такой ситуации не должно быть. Дело в том , что , не представляя арендатору доказательств перехода права собственности , новый кредитор тем самым допускает просрочку со своей стороны , которая освобождает должника от ответственности ( п. 3 ст. 406 ГК РФ).

Оплата новому арендодателю только на основании его уведомления , без доказательств перехода прав к нему , может обернуться негативными последствиями для арендатора и со стороны прежнего собственника имущества. Если впоследствии окажется , что право собственности покупателя недвижимости еще не было зарегист-рировано на момент перечисления арендной платы , то прежний собственник может взыскать с арендатора этот платеж повторно. Например , новый владелец недвижимости стал требовать с арендатора арендную плату сразу после того , как получил этот объект по акту приема-передачи , хотя право собственности на объект еще было зарегистрировано на прежнего владельца. Позднее прежний арендодатель повторно взыскал с арендатора арендную плату за весь период с даты передачи объекта новому владельцу до госрегистрации перехода права собственности к нему. Причем задолженность была взыскана с процентами за просрочку платежа ( постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.11.07 № А19−6430/06−46−7-Ф02−8237/07 , определение Высшего арбитражного суда от 11.03.08 № 14382/06).

Дело в том , что статья 312 Гражданского кодекса возлагает на должника риск исполнения обязательства ненадлежащему лицу , если при исполнении обязательства он не потребовал доказательств того , что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом.

Договор об отчуждении недвижимости. Кроме свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость арендатору стоит попросить для ознакомления договор , на основании которого объект аренды сменил собственника. Случается , что в таких договорах предусмотрены особые условия о переходе прав требования по арендному обязательству к новому собственнику ( до регистрации прав собственности). Например , с момента передачи имущества или с момента заключения договора. По сути , это смешанный договор: отчуждения недвижимости и уступки прав требования арендных платежей.

Если при таком условии договора купли-продажи арендатор не будет платить покупателю недвижимости арендную плату , дожидаясь перехода прав собственности к нему , последний может взыскать платежи через суд ( постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.06.08 по делу № А38−1934/2007−2-197).

Изменение договора аренды нежилого помещения, при смене арендатора

Хочу приобрести нежилое помещение (под магазин). Есть пара вопросов касательно договора аренды данного помещения, составленного между текущим собственником и арендатором.

п.1.3. Переход права собственности на объект аренды к другому лицу не является основанием для расторжения настоящего договора. (Меня не устраивает текущая арендная плата за данное помещение и возможно я захочу прекратить договор аренды.)

п.3.1. Арендная плата за объект аренды на момент заключения договора составляет 20000 р. без НДС по причине применения Арендодателями ЕНВД. (Я/покупатель — физическое лицо)

п.5.2. Арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год. (Если договор заключён в январе текущего года, когда я могу повысить арендную плату) . В случае отказа Арендатора от изменений суммы арендной платы договор подлежит расторжению.

Ответы юристов (1)

Изменить договор без согласия арендатора не удастся.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В законе указаны следующие основания для досрочного расторжения договора аренды.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.