Можно ли использовать налоговый вычет при продаже квартиры

Содержание:

Как влияет последующая продажа жилья на получение имущественного вычета при его покупке?

В соответствии с пп.2 п.1 ст.220 НК РФ при покупке квартиры/дома/земли налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме расходов на приобретение жилья.

При этом довольно частыми вопросами, которые нам задают, являются вопросы о том, как влияет последующая продажа жилья на имущественный вычет: возможно ли продолжить получать вычет после продажи квартиры? возможно ли заявить вычет на уже проданное жилье? В этой статье мы постараемся дать подробный и развернутый ответ на эти вопросы.

Применение имущественного вычета в случае продажи жилья до использования вычета в полном объеме

Если налогоплательщик заявил право на налоговый вычет при покупке жилья и получает его, но продал жилье до использования вычета в полном объеме, — он вправе использовать остаток вычета и в последующих налоговых периодах до полного его получения. Контролирующие органы явно отмечают, что право на использование остатка имущественного вычета не прекращается в случае прекращения права собственности на имущество (Письма Минфина России от 31.01.2012 N 03-04-05/5-90, от 18.02.2009 N 03-04-05-01/66, Письмо ФНС России от 09.03.2007 N 04-2-03/17).

Пример: В 2016 году Борисова Е.В. приобрела квартиру стоимостью 2 млн.руб. В 2017 году, частично получив налоговый вычет за покупку квартиры, она продала ее. Несмотря на факт продажи квартиры, Борисова Е.В. продолжит получать имущественный вычет за 2017 и последующие годы до полного его исчерпания (2 млн.руб.)

Если жилье было продано до начала использования имущественного вычета

Кроме случаев, когда налогоплательщики не успевают исчерпать вычет к моменту продажи жилья, нередко бывает, что налогоплательщики продают недвижимость еще до того, как заявят вычет за ее покупку.

Однако даже в этом случае позиция контролирующих органов такова, что налогоплательщик вправе получить налоговый вычет за покупку жилья в полном объеме, так как право на вычет возникает сразу после фактического осуществления расходов на его приобретение и никак не связано с тем, будет ли находится жилье в собственности налогоплательщика в дальнейшем (Письма Минфина России от 08.06.2012 N 03-04-05/5-704, от 18.02.2009 N 03-04-05-01/65, письмо ФНС России от 08.10.2012 N ЕД-4-3/[email protected], письмо УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 N 20-14/4/[email protected]).

При этом налогоплательщик имеет право на вычет за покупку недвижимости даже тогда, когда покупка и продажа были осуществлены в одном налоговом периоде (Письмо Минфина России от 29.04.2010 N 03-04-05/9-239).

Пример: Афанасьев О.Р. купил квартиру в августе 2017 года. В октябре 2017 года он эту квартиру продал. При этом Афанасьев О.Р. имеет право:
— воспользоваться налоговыми вычетами в связи с продажей квартиры (в соответствии с пп.1 п.1 ст.220 НК РФ);
— получить вычет по расходам на покупку квартиры (пп.2 п.1ст.220 НК РФ).

Знайте свои права

В заключение хотелось бы отметить, что в нашей практике все еще встречаются случаи, когда юридически неграмотные налоговые инспектора отказывают в вычете (или даже заставляют его вернуть) в случае продажи жилья налогоплательщиками.

В подобных ситуациях мы рекомендуем не расстраиваться и не паниковать, а дождаться официального отказа в вычете и после его получения обращаться с жалобой в вышестоящие контролирующие органы. Правовая позиция о применении вычета за покупку жилья в случае его продажи является однозначной и не подлежащей сомнению.

Получение налогового вычета при продаже квартиры

В соответствии с законодательством реализация недвижимости является сделкой, обеспечивающей получение прибыли.

Следовательно, она облагается налогом, ставка которого составляет 13%. Чтобы в будущем избежать возникновения проблем с налоговыми органами, необходимо изучить этот вопрос детально.

При продаже объекта недвижимости его владельцы получают доход, поэтому обязаны уплатить подоходный налог, равный тринадцати процентам.

Эта сумма получается большой, но налоговая база может быть снижена на основаниях, предусмотренных законом.

Для этого можно воспользоваться вычетом, причем возможность его оформления будет зависеть от срока распоряжения имуществом.

Начало владения квартирой происходит с момента оформления свидетельства собственности.

Однако законодатель предусматривает некоторые исключения:

  • если жилая площадь получена по наследству, то принимается во внимание момент вступления в него;
  • если жилая площадь является кооперативной, то становится собственностью после завершения выплаты пая;
  • владение квартирой, приобретенной по ипотечной программе, начинается с оформления акта передачи недвижимости.

Нормативная база

Оформление вычета при продаже объектов недвижимости регулируется рядом нормативно-правовых актов.

Одним из них является ФЗ № 212 от 2013 года, в соответствии с которым предусматриваются следующие положения:

  • если квартира была в собственности гражданина, уплачивающего налог, в течение трех лет или больше, то при реализации он не выплачивает подоходный налог с прибыли;
  • если жилая площадь была куплена меньше трех лет тому назад, то законодатель расценивает её продажу, как источник получения дохода, следовательно, гражданин может воспользоваться правом получения вычета.

Другим правовым актом является НК РФ.

Так, статья 220 устанавливает возможность оформления возврата в соответствии со следующими условиями:

  • на основании п.1 упомянутой статьи можно воспользоваться вычетом при продаже недвижимости;
  • п. 2 статьи предусматривает сумму вычета, определяемую путем полученной прибыли от её реализации, однако она не может составлять больше миллиона рублей;
  • п.2 также устанавливает, что вместо выплаты этой суммы, можно заключить соглашение о снижении прибыли от реализованной сделки на реальные затраты, совершенные при её приобретении.

Если владелец недвижимости предпочитает сейчас не использовать возможность оформления возврата, а он хочет уменьшить покупную стоимость, то все затраты должны быть подтверждены документально.

С 2018 года были принятs поправки, на основании которых оформить вычет можно пропорционально (при совместном приобретении).

Более того, привязка льготы осуществляется не к самому объекту недвижимости, а к её владельцу, т.е. получателю. Изменения в налоговом вычете при продаже квартиры в 2018 еще не происходили.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Удастся ли оформить налоговый вычет при продаже квартиры? Законодатель предусматривает эту возможность, однако устанавливается временное ограничение.

В собственности менее 3 лет

Если квартира пребывает во владении менее трех лет, то при её реализации заявитель должен уплатить подоходный налог, ставка по которому равна 13%.

Как известно, плательщик налога имеет право на оформление возврата НДФЛ.

Если объект недвижимости (квартира или участок) находится в собственности больше трех лет, то законодатель не будет принимать её реализацию за способ извлечения прибыли.

Следовательно, не потребуется выплачивать подоходный налог. Его отсутствие не предоставляет возможности гражданину получить возврат НДФЛ.

Полученной по наследству

Если наследство было получено по наследству, то при его продаже можно получить имущественный вычет.

Однако здесь имеется несколько нюансов:

  • во-первых, период владения также должен составлять не менее трех лет;
  • во-вторых, отсчет этого времени начинается с момента вступления в наследство.

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры? Смотрите тут.

Налог с продажи квартиры родственнику не взимается. Следовательно, её владелец не имеет права на оформление налогового вычета.

Для пенсионеров

Пенсионер имеет право на получение имущественного вычета, если продаст квартиру.

Важно учитывать, что в его собственности она должна находиться не менее трех лет.

Таким правом может воспользоваться как работающий, так и неработающий гражданин пенсионного возраста.

Долевая собственность

Если собственность приобретается по ДДУ, то её владелец в случае продажи может получить возврат НДФЛ.

Необходимо учитывать следующее:

  • во-первых, срок владения для получения льготы не должен превышать три года;
  • во-вторых, это время берет с момента оформления акта приема-передачи.

Следовательно, для этого не требуется оформлять свидетельство собственности.

Особенности расчета

Для квартиры максимальная сумма имущественного возврата может составлять один миллион рублей при её продаже.

Она будет вычитаться из средств, за которые реализуется недвижимость. Остаточная сумма облагается налогом.

Например, владелец принял решение о продаже жилой площади за 3 миллиона рублей. После вычета остается 2 миллиона рублей, и только с них будет взиматься подоходный налог.

При этом важно учитывать, что если у недвижимости два или большее собственников, то один миллион рублей будет поделен пропорционально на каждого из них.

Если квартира будет продана дешевле, нежели покупалась, то налог не потребуется уплачивать, но декларацию сдать нужно.

Чтобы оформить возврат суммы, необходимо выполнить три действия:

  1. Заполнить в соответствии с правилами декларацию 3-НДФЛ.
  2. Составить заявление в произвольной форме.
  3. Собрать пакет документов.

При составлении заявления отдельное внимание необходимо уделить его «шапке».

В ней указывается руководитель налоговой инспекции или работодатель, в зависимости от того, кому оно будет сдаваться. В ней перечисляются личные сведения, в том числе номер ИНН.

Читайте так же:  Требования к электронной карте

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры работающему пенсионеру? Читайте здесь.

Нужен образец заполнения 3-НДФЛ на налоговый вычет при покупке квартиры? Подробная информация в этой статье.

Перечень документов

К числу необходимых документов для оформления льготы относится:

  • гражданский паспорт владельца недвижимости и его копия, заверенная в нотариальной конторе;
  • договор купли-продажи (копия и подлинник);
  • акт передачи недвижимости;
  • документ, на основании которого была перечислена финансовая сумма;
  • справка с места работы о размерах зарплаты и удержании НДФЛ.

Заполнение декларации

Заполнять декларацию необходимо разборчиво, печатными буквами, для каждой из которых отведена отдельная клетка.

В ней указываются:

  • сведения о налогоплательщике, паспорте;
  • информация о размере налога;
  • расчет налогооблагаемой базы и т.д.

Сколько раз можно?

Получить имущественный вычет можно несколько раз.

Главным условием является, чтобы в совокупности он не превышал максимальную сумму возврата.

На видео о вычете при продаже недвижимости

Уплата налогов и получение налогового вычета при продаже квартиры

Каждая сделка с недвижимостью предполагает не только большую ответственность, но и значительные финансовые расходы.

При продаже квартиры бывший собственник должен заплатить государству налог с продажи имущества.

Это значительная сумма, и чтобы уменьшить финансовую нагрузку, предусмотрены некоторые налоговые льготы. Одной из них является возможность получить имущественный вычет.

Законодательная база

Все вопросы, связанные с налогообложением и налоговыми льготами, в нашей стране контролирует Налоговый кодекс.

В 220 статье как раз рассматривается выплата вычета после совершения сделок с недвижимостью. В ней говорится о том, что каждый гражданин имеет право компенсировать свои расходы, связанные с продажей недвижимости, за счет специальной налоговой льготы (вычета).

Кодексом определяется и максимальный размер полученной суммы – она не может превышать один миллион рублей.

По кодексу, после продажи квартиры ее бывший владелец должен обязательно заплатить налог на прибыль. В некоторых случаях, описанных в законе, это делать не нужно. Кодекс определяет льготы, которые предоставляются налогоплательщикам, а также оговаривает условия их предоставления.

Последние нововведения

Имущественный вычет позволяет уменьшить его размер.

В 2018 году действуют те же изменения, что были приняты в законе с начала 2016 года. Они касаются определения сроков владения недвижимостью, после продажи которой осуществляется уплата налогов. Если вы приобрели недвижимость до 2016 года, то после трехлетнего владения ею вы может продать квартиру без выплаты взносов в бюджет.

Недвижимость, приобретенная в 2016 году и позже, при продаже облагается налогом, если срок владения ею составляет меньше 5 лет.

Для отдельных случаев допускается трехлетний срок владения имуществом, если:

  • жилая площадь перешла в собственность по наследству или получена в дар от близкого родственника;
  • квартира или другой вид недвижимости были приватизированы налогоплательщиком;
  • собственность перешла по договору ренты.

Изменения коснулись и расчета стоимости объекта недвижимости и, соответственно, размеров налоговой базы. Стоимость продаваемого недвижимого имущества не может быть меньше 70% ее кадастровой цены. Это связано с тем, что очень часто при продаже недвижимости с целью уменьшения налоговой базы в документах указывается не реальная продажная стоимость объекта, а значительно уменьшенная сумма. Если же она оказывается меньше предусмотренной законом, то взносы в бюджет рассчитываются по специальной формуле:

Изменения не затронули сумму вычета. Так же как и раньше, она составляет миллион рублей (если вы не может документально подтвердить затраты на приобретение квартиры). Не изменились и сроки подачи документов: до конца апреля года, следующего за годом реализации квартиры.

Уплачиваемые взносы в бюджет при продаже недвижимости

Если гражданин является физическим лицом и продает собственную квартиру или любое другое имущество, то, по закону, он уплачивает налог на доходы физических лиц — НДФЛ, или подоходный. Его ставка – 13 %.

Продавец должен в течение налогового года (фактически равного календарному) передать в ФНС отчет (по форме 3-НДФЛ). На это отводится 4 месяца после окончания года. Например, за проданную в 2017 году квартиру нужно отчитаться до конца апреля 2018 года. А оплатить взносы – до 15 июля 2018.

Подача декларации необходима при продаже любой недвижимости. Но налог нужно оплачивать только в том случае, если вы стали ее владельцем после 01 января 2016 года и являетесь собственником меньше 5 лет или не попадаете ни под одну из категорий граждан, которые освобождены от уплаты налогов после трех лет владения недвижимым имуществом. Если же продаваемая квартира перешла к вам в собственность до 2016 года и вы владеете ею больше 3 лет, то налог уплачивать не нужно.

Не выплачивается данный взнос и в том случае, если вы продали недвижимое имущество за ту же сумму, что и купили ее, и она составляет не менее 70% от кадастровой стоимости.

Определение понятий

Если вы владели квартирой, которую продаете, меньше установленного законом срока, не облагаемого взносами, то благодаря вычету уменьшите величину выплачиваемой государству суммы.

Если сохранились документы о покупке продаваемой квартиры, то вы платите пошлину только с разницы между ценами продажи и покупки. Например, вы купили квартиру, предположим, за 5 миллионов рублей, спустя год или два продали ее за 6,5 миллионов.

В этом случае налогом будет облагаться сумма в 1,5 миллиона рублей.

Если же никаких подтверждений стоимости покупки не осталось, то из суммы полученной прибыли вычитается 1 млн рублей, а оставшаяся облагается взносами в бюджет.

Обращаться за получением имущественного вычета при продаже квартиры можно в течение всего года, вместе со сдачей декларации о доходах. Его вы получаете одновременно с выплатой налога на прибыль. Закон не ограничивает число обращений за налоговыми вычетами при продаже недвижимости: за получением льготы можно обращаться неоднократно, то есть если даже вы два года подряд будете продавать квартиры, вы каждый год можете оформлять декларацию и снижать налогооблагаемую базу за счет вычетов.

Примеры расчета

Чтобы наглядно показать суть действия имущественного вычета, попробуем разобрать несколько примеров.

Гражданка Н., являясь физическим лицом, в марте 2017 года решила продать собственную квартиру, которая досталась ей в наследство от бабушки. В права собственности Н. вступила в январе 2016 года. Соответственно, она является владелицей объекта недвижимости меньше установленного законом минимального срока. Значит, после продажи квартиры Н. должна уплатить подоходный налог. Квартиру она продала за 4,5 миллиона рублей.

Поскольку приобретение жилья не требовало от нее никаких расходов, то по закону она имеет право уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 рублей.

То есть: 4,5 млн – 1 млн = 3,5 млн

От этой суммы и будет уплачен налог:

3 500 000 * 13 % = 455 000 рублей нужно будет уплатить гражданке Н. в качестве НДФЛ.

Если же собственники ранее купили квартиру и сохранились документы, подтверждающие ее стоимость при покупке, то расчет будет производиться по-другому.

Семья Ивановых купила квартиру в новом доме в феврале 2016 года за 5 миллионов рублей, а через год продала ее за 6 миллионов. По закону им полагается вычет, компенсирующий их расходы на покупку жилья. В этом случае при расчете взносов в бюджет учитывается сумма, которую они заплатили при покупке квартиры:

6 млн – 5 млн = 1 млн — это величина налогооблагаемой базы.

Подоходный налог можно рассчитать таким образом: 1 млн * 13 % = 130 000 руб.

Как видно из примеров, имущественный вычет помогает значительно снизить расходы при уплате пошлин государству.

Порядок оформления

Если за год вы продаете две квартиры, то воспользоваться вычетом в этом году вы сможете только с продажи одного объекта.

Для получения вычета нужно обратиться в местные органы ФНС с заполненной декларацией (форма 3-НДФЛ).

Существует несколько способов ее заполнения:

  • Бланк декларации можно скачать на сайте налоговой службы и заполнить вручную. Она заполняется только заглавными печатными буквами черными или синими чернилами. При заполнении строго следуйте инструкции.
  • Бланк можно заполнить и на компьютере в формате *pdf или *xlsx. Заполняется она так же по инструкции, только заглавными буквами, цвет шрифта должен быть черным.
  • ФНС запустила специальный сервис на своем сайте, помогающий заполнить декларацию: вы по инструкции вводите данные, а программа автоматически проверяет их и вносит в бланк декларации. Для этого нужно просто загрузить программу на свой компьютер. Только обращайте внимание на год: год программы должен соответствовать году, за который вы отчитываетесь.
  • Существуют и другие варианты: платные и бесплатные сервисы, в том числе и онлайн, помогающие заполнить декларацию.

Способов передать декларацию в ФНС тоже несколько: вы можете лично принести ее в ваше отделение, отправить по почте, если вы зарегистрированы на портале ФНС России и у вас есть доступ к Личному кабинету налогоплательщика, то можно передать ее онлайн. Отдать декларацию за вас может и доверенное лицо, если вы оформите у нотариуса на него доверенность.

После рассмотрения всех документов, на которое отводится срок до 30 дней. О своем решении налоговые службы известят вас по указанным контактам.

Необходимый пакет документов

Для получения льготы нужно, кроме декларации, предоставить такие документы:

  • заявление на получение вычета;
  • справку о доходах с места работы (форма 2-НДФЛ);
  • договор, подтверждающий сделку;
  • акты приема и передачи объекта недвижимости;
  • все документы, которые смогут подтвердить ваши затраты.

Иногда могут потребоваться и дополнительные документы: договор дарения или свидетельство о приватизации и т. д.

Не предусмотрены отдельные льготы для неработающих граждан или пенсионеров, однако они тоже могут при продаже имущества уменьшить на размер вычета сумму, с которой будет выплачиваться пошлина, или компенсировать расходы, связанные с покупкой недвижимости.

Читайте так же:  Федеральный закон 255-фз статья 14 пункт 1

А вот продажа собственности близким родственникам (между супругами, родителями — детям и наоборот), то есть когда сделка совершается между людьми взаимозависимыми, не предполагает выплаты компенсации.

Если же сделка совершена между бывшим супругами, после развода, то они оба имеют право на подачу декларации и получение имущественного вычета.

Если квартира находится в долевой собственности, то выплата компенсации при продаже будет зависеть от некоторых моментов. Если квартира продается одновременно всеми собственниками, то вычет выплачивается один с распределением суммы между участниками общей собственности соразмерно величине доли, находящейся в собственности каждого. Если же каждый собственник продает свою часть квартиры отдельно, то и декларацию каждый подает самостоятельно и может претендовать на положенный по закону вычет в размере 1 миллиона рублей.

Об уплате налогов при продаже и покупке жилой недвижимости рассказано в следующем видеосюжете:

Получение налогового вычета при продаже квартиры менее 3 лет в собственности

Продажа объекта недвижимости – процедура, связанная с извлечением определенной прибыли, а она, в соответствии с законодательными нормами, подлежит налогообложению. В части сделок с недвижимостью – не всегда, а только, когда речь идет о владении жильем относительно непродолжительный промежуток времени.

Такой срок ранее был определен Налоговым кодеком как три календарных года, а с 2018 года в силу вступили поправки, которые продлевают минимальный период владения недвижимостью до пяти лет.

Прежний, трехлетний срок, остается актуальным лишь в некоторых случаях, а именно:

  • недвижимость получена в дар или унаследована;
  • объект перешел в собственность в процессе приватизации;
  • дом или квартира перешла к новому собственнику по договору ренты.

Таким образом, чтобы продать, например, ранее купленную квартиру без обязательств по уплате НДФЛ необходимо подождать пять лет.

А сделать то же самое с приватизированной квартирой можно будет уже спустя три года после приватизации.

Минимальный период владения недвижимостью, который освобождает продавца от уплаты налога, исчисляется с даты получения документа о собственности.

Итак, первым законным основанием неуплаты НДФЛ при продаже жилья является соблюдение установленного наименьшего срока владения жилой собственностью.

От уплаты налога освобождаются сделки с недвижимостью стоимостью менее одного миллиона рублей.

Именно в этой сумме законодательством РФ определен имущественный налоговый вычет для объектов недвижимости:

  • квартир;
  • жилых домов;
  • комнат;
  • дачных построек;
  • земельных наделов.

Срок владения недвижимостью в данном случае не важен.

Однако, если он все же меньше предельного трехлетнего или пятилетнего минимума, заполнить декларацию и передать ее в налоговую нужно. Даже если сумма налогооблагаемой базы в результате примененного имущественного вычета, будет равна нулю.

Освобождены от уплаты налога теперь и собственники единственного жилья при его продаже – независимо от срока владения объектом.

Эта поправка в Налоговый кодекс вступила в силу сравнительно недавно, в 2018 году, и призвана бороться с уклонением от уплаты налоговых обязательств.

Подача декларации – обязанность продавца, сделать это надлежит в течение налогового периода, когда была заключена сделка.

Правовое регулирование

Возможность применения налогового вычета, так же как и обязательства продавца по уплате налога при продаже недвижимости, предписаны Налоговым кодексом РФ, а именно – статьей 220 НК.

Закон предоставляет два варианта расчета налогового вычета при продаже квартиры менее 3 лет в собственности, которые могут в значительной мере уменьшить базу для расчета платежей.

Налоговый вычет при продаже квартиры менее 3 лет в собственности

Как же использовать свое право на вычет, если стоимость продаваемого объекта превышает один миллион рублей, а период владения им – меньше установленного периода?

Первый способ – снизить налогооблагаемую базу на сумму установленного законодательством налогового вычета.

Иными словами, от суммы сделки нужно вычесть миллион и только от полученной разницы уплатить 13%.

Второй способ – уменьшить налогооблагаемый доход на сумму фактических затрат на объект. То есть из суммы новой сделки продавцу нужно будет отнять стоимость, за которую им когда-то была приобретена квартира.

Безусловно, подтвердить расходы необходимо документально.

К фактически понесенным расходам можно будет отнести и затраты на ремонт – но, опять-таки, при наличии всех подтверждающих документов.

Налогоплательщик может выбрать любой вариант по своему усмотрению.

Интересно, что в отличие от вычета НДФЛ, применяемого при покупке жилья, которым можно воспользоваться лишь раз в жизни, получать налоговые льготы при продаже жилья можно по нескольким объектам.

Главное – уложиться в лимит имущественного вычета, который установлен в размере 2 млн. рублей.

Каковы сроки получения налогового вычета при покупке квартиры? Узнайте тут.

Доли недвижимости

Как же рассчитывается имущественный вычет, если собственников несколько? В этом случае миллион имущественного вычета, при отсутствии иных договоренностей, распределяется между ними в соответствии с размерами долей.

Если же свою долю отчуждает один из собственников, он может рассчитывать на льготу в полном объеме.

Представим другую ситуацию:

  • один из собственников предварительно выкупил все доли;
  • после выставил квартиру на продажу как единый объект в течение менее 3 лет со времени приобретения долей.

В этом случае, поскольку фактически он никогда не прекращал являться владельцем квартиры, а менялся лишь размер долей, его доходы от продажи налогообложению не подлежат.

Размер НДФЛ для россиян установлен в размере 13%, граждане других государств должны будут уплатить налог в сумме 30% от стоимости продажи.

От чего зависит?

Итак, будет ли продавец уплачивать 13% НДФЛ зависит от двух факторов:

  • стоимости сделки (более или менее миллиона);
  • периода, в течение которого продавец являлся собственником жилья.

Следует отметить, что законодатель новыми поправками в Налоговый кодекс постарался исключить и документальное занижение продажной стоимости недвижимости с целью избежать или сократить налоговые платежи.

Теперь, если продавец покажет доход от продажи жилья меньше кадастровой стоимости объекта в текущем году, налогооблагаемая база для него будет рассчитана умножением суммы сделки на коэффициент 0,7.

Часто задаваемые вопросы

Рассмотрим вопросы, которые часто задают граждане относительно получения налогового вычета.

Стоимость имущества

Рассмотрим на примере порядок расчета вычета при продаже квартиры менее 3 лет в собственности.

Итак, гражданин Сидоров – собственник квартиры, которую 2 года назад получил в наследство. Продажа планируется по цене 1,3 млн. рублей. Какова будет сумма уплачиваемого им налога?

Поскольку документального подтверждения понесенных на приобретение жилья документов у Сидорова в этом случае быть не может, для расчета налогооблагаемой базы он может применить лишь имущественный вычет: 1300 000 — 1000 000 = 300 000 руб.

С этой суммы он должен будет заплатить 13%, т.е. 39 000 руб.

В случае если бы сумма продажи составила 1 млн. рублей или меньше, за счет применения налогового вычета налогооблагаемая база была бы равна нулю, т.е. уплачивать налоги не пришлось бы.

Как получить имущественный вычет при покупке квартиры в ипотеку? Читайте здесь.

Интересуют изменения по имущественному вычету при покупке квартиры в 2018 году? Подробная информация в этой статье.

Штрафные санкции

Обязательно ли продавцу нести декларацию в налоговую? Что будет, если продавец просто «умолчит» о факте продажи?

В случае продажи объекта недвижимости с периодом владения меньше установленного законодательством срока заполнение декларации обязательно. Даже если сумма налогового платежа нулевая.

В противном случае, как минимум, придется уплатить штраф в 1000 рублей.

Если же после имущественных вычетов налог уплачивать все-таки потребуется, последствия могут быть гораздо более серьезными. За каждый месяц просрочки «набегают» значительные штрафы.

На видео об особенностях возврата налога

Налоговый вычет при продаже квартиры — изменения, как получить

Все доходы, получаемые гражданами, подлежат обложению налогом. Уплата налогов — это неотъемлемая часть нашей жизни. При этом в некоторых случаях государство Российской Федерации предлагает физическим лицам некоторые льготы. Речь идет о налоговых вычетах. В этой статье мы подробно разберем налоговый вычет, предоставляемый в случае продажи квартиры: кто имеет право его получить, в каком объеме и в какие сроки, а также рассмотрим все изменения законодательства в данной сфере на 2018 год.

Что такое имущественный вычет за продажу квартиры, и кто имеет право его получить?

Претендовать на применение вычета могут лишь граждане, ежемесячно платящие налог на доход, то есть право получения вычета при продаже жилья есть у каждого российского (официально работающего) гражданина, за которого ежемесячно работодателем отчисляется 13%-й налог с его заработной платы.

Вычет — это предоставляемая государством льгота по некоторым налогам. Он означает возможность не оплачивать определенную часть налогов или вернуть их ранее оплаченные суммы. Указанный налоговый вычет применим только к объектам недвижимости.

Вычет при реализации недвижимости подразумевает следующие варианты:

  • полное освобождение продавца от уплаты налога;
  • налог рассчитывается с части полученного дохода;
  • налог подлежит оплате с полной суммы, вырученной продавцом.

Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры?

Возврат средств в случае продажи квартиры является имущественным налоговым вычетом.

Продавая квартиру либо иной объект недвижимости, продавец получает прибыль. С суммы этой прибыли нужно заплатить налог. Но его размер можно снизить при подаче декларации, применив на продажу соответствующий налоговый вычет. Данный вычет будет зависеть от продолжительности владения объектом. Если в собственности жилье находилось меньше чем три года, налогооблагаемую сумму можно снизить не более чем на 1 000 000 рублей. С остатка суммы нужно будет заплатить налог.

Пример: Вы продали квартиру, которая находилась в собственности меньше чем 3 года за 4 000 000 руб. Данную сумму, возможно, снизить на 1 миллион руб. и налог оплатить с 3 миллионов руб. (4 000 000 минус 1 000 000), то есть 13% от 3 000 000 = 390 тысяч руб.)

Читайте так же:  Куда платить транспортный налог беларусь

Если в собственности квартира была больше чем 3 года, продавец будет освобожден от уплаты налога. То есть облагаемую налогом сумму в подобном случае возможно снизить на сумму, полученную от реализации квартиры, в результате она будет = 0.

Пример: Вы продаете жилье, которое находилось в собственности более 3 лет за 4 000 000 руб. Эта сумма может быть снижена на вырученную от продажи квартиры сумму, то есть на те же 4 миллиона. В итоге облагаемая налогом база будет равна 0 (4 000 000 – 4 000 000 = 0).

Следовательно, продавать жилье выгоднее после 3-летнего периода владения.

В случае реализации квартиры, которая оформлена в совместную либо долевую общую собственность, сумма вычета будет распределена между всеми владельцами данного объекта недвижимости исходя из доли каждого из них, либо по достигнутой между совладельцами договоренности.

Продавая недвижимость, которая была в собственности меньше чем три года, нужно проанализировать целесообразность применения вычета, поскольку встречаются ситуации, когда недвижимость реализуется с незначительным повышением его цены, тогда на основании п.п. 2 п.1 статьи 220 НК можно воспользоваться правом на снижение суммы полученной прибыли на сумму затрат, связанных с его покупкой.

Пример: В 2010 г. куплена квартира, стоимостью в 2 000 000., а в 2012 г. она продана за 2 500 000 руб. В подобном случае будет применяться не вычет — 1 миллион, а вышеуказанная система налогообложения. В этой ситуации размер налога равен (2 500 000 – 2 000 000) умноженное на 13% = 65 000, что на 130 тысяч меньше суммы налога, подлежащего оплате в случае применения вычета — 1 000 000 рублей.

Исчисление 3-летнего срока

Следует учитывать, что трехлетний срок начинает считаться с момента, когда было получено свидетельство о регистрации права на жилье. Соблюдение этого правила является очень важным, однако, как показывает практика, случаются и другие ситуации:

Например, хозяин квартиры проживает в ней уже четверть века. И вот он приватизирует свое жилье и вскоре решает его продать. Но трехлетний срок с даты выдачи указанного свидетельства еще не истек, поэтому владелец квартиры будет оплачивать всю сумму налога; Другая ситуация. 4 года назад семья купила квартиру в рамках долевого строительства. 3 года назад дом был введен в эксплуатацию, однако документы были выданы только 2 года назад. Соответственно, еще не истек установленный срок.

Сколько раз разрешено применять вычет при продаже жилья?

Вычет при продаже жилья в отличие от вычета в случае покупки предоставляется в течение жизни в неограниченном количестве. Но только 1 раз в году.

То есть за год можно продать сколько угодно объектов недвижимости, а освободить в общей сложности из полученной прибыли можно не больше 1 миллиона рублей (для случаев, когда имущество пребывало в собственности менее чем три года) по одной из сделок либо по всем. С оставшейся прибыли необходимо заплатить 13%-й налог.

Для получения вычета при продаже квартирпы нужно предоставить в МИФНС налоговую декларацию с приложением следующей документации:

  • договор покупки-продажи;
  • паспорт (иной удостоверяющий личность документ);
  • ИНН;
  • документы, подтверждающие факт получения денег с назначением платежа;
  • либо расписка в получении средств, в случае наличного расчета.

Изучив декларацию, налоговый орган перечислит налогоплательщику на счет положенный ему вычет в течение 90 дней.

В случае уклонения от предоставления декларации о доходах или представлении ложной информации ст. 198 УК предусмотрена ответственность. На нарушителя может быть наложен солидный штраф, а также он может лишиться свободы.

Имущественный вычет пенсионерам

Претендовать на получение вычета могут лишь лица, которые платят подоходный налог. До 2012 г. лица, которые живут на социальные пособия и пенсионеры, не входили в этот список. После принятия Федерального закона № 330 пенсионеры получили право на применение налогового вычета при продаже квартиры.

При реализации жилья в 2014 году для пенсионеров вычет возможен на всю сумму прибыли, если период владения объектом недвижимости составляет больше трех лет. Если же он меньше, то пенсионер вправе по своему усмотрению выбрать способ уплаты налога и получения вычета: он предоставляется пенсионерам на полную сумму прибыли от реализации жилья, если ее стоимость не превышает 1 миллиона руб. или же снижение налоговой базы на сумму затрат, понесенных пенсионером при покупке этого объекта. То есть, фактически пенсионеры освобождены от оплаты налога с продажи недвижимости.

Изменения в 2018 году

ФЗ № 382 от 29 ноября 2014 г. «О внесении поправок в части 1,2 НК» увеличил срок владения объектом для освобождения от оплаты налога 13% с трех до пяти лет, а облагаемая налогом сумма сделки не может быть менее 70% от стоимости жилья за вычетом затрат на его покупку, тем самым определен минимальный предел налоговой базы, до этого ее ограничивала только указанная в договоре покупки-продажи цена. Пример расчета смотрите ниже.

При этом, в соответствии с принятым законом, субъекты РФ обладают правом изменения по своему усмотрению, как предельного периода владения, так и снижающего коэффициента вне зависимости от категории имущества и плательщиков налога.

Есть ряд исключений:

Правила по применению 3-летнего срока владения объектом, для применения налогового вычета с продажи квартиры распространяются с 01.01.2016 г. на следующие случаи:

  1. Если жилье приватизировано.
  2. Если жилье находится в собственности в соответствии с договором пожизненной ренты.
  3. Если оно получено в наследство или в дар от близкого родственника либо члена семьи налогоплательщика.

В других случаях, начиная с 2016 г, применяется 5-летний срок владения имуществом. В 2018 году никаких нововведений и изменений в законодательстве по оформлению данного вида НВ не предусмотрено.

Как изменились условия обложения налогом с 2016 г. на практике?

Рассмотрим конкретный пример. Гражданин Сидоров в 2014 г. продал квартиру, чья стоимость составляет 6 миллионов руб., приобретенную в 2012 г. за 5 миллионов. Период владения жильем — 2 года.

При заявлении в налоговой декларации вычета, расчёт налога будет осуществляться таким образом:

Облагаемая налогом сумма прибыли: 6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 рублей.

НДФЛ = (6 000 000 – 1 000 000) умноженное на 13% = 650 000 рублей.

В случае же если Сидоров затребует налоговой вычет в размере подтвержденных соответствующими документами расходов, расчет подоходного налога будет производиться иначе:

НДФЛ = (6 000 000 – 5 000 000) умноженное на 13% = 130 000 рублей.

В обоих случаях, если бы Сидоров продал жилье спустя 3 года с момента приобретения (а не через два, как указано в примере), он считался бы освобождённым от уплаты налога, согласно действующему законодательству.

До 2016 года можно было приобрести жилье и не продавать его 3 года, чтобы вообще не выплачивать налог при продаже. После 01 января 2016 г. можно подождать 5 лет или приобрести квартиру и продать ее через 12 месяцев и прописать в договоре 5 000 000 руб. (для рассмотренного выше примера), что равно расходам на покупку – это освободит от уплаты налога, при условии, что 5 000 000 – это не менее 70% кадастровой цены недвижимости.

Также теперь не получится сэкономить, воспользовавшись налоговым вычетом при продаже жилья, прописав в договоре цену, меньшую стоимости на момент регистрации права на собственность, умноженную на снижающий коэффициент. В данном случае, в соответствии с п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса, полученный продавцом доход будет приравнен к кадастровой стоимости, умноженной на снижающий коэффициент. Рассчитываться налог при продаже жилья будет исходя из его кадастровой стоимости. Наряду с этим п. 6 ст. 217.1 НК дает органам власти субъектов РФ возможность снижать до 0:

  • понижающий коэффициент;
  • минимальный срок владения имуществом.

Если продавец квартиры не согласен с суммой НДФЛ, он может обжаловать в суде сумму кадастровой стоимости.

Необходимо отметить, что для пенсионеров закон о налоге с продажи жилья с 2016 года остался таким же, как и для других физлиц, т.е. никаких специальных льгот для них не предусмотрено.

Как не платить налог с продажи недвижимости?

При продаже недвижимости, вместо применения вычета ее владелец может снизить облагаемую налогом сумму дохода, предоставив в налоговую – документацию, подтверждающую расходы на покупку (смотрите пример выше).

Следует отметить, что трудное материальное положение собственника квартиры не может освободить его от уплаты НДФЛ при ее продаже. Как показывает практика, суды не всегда принимают сторону налогоплательщика, особенно если продаваемый объект недвижимости находится в новостройке и приобретался с целью извлечения прибыли.

Цель нововведений

Изначально предлагалось освобождение от уплаты налога при реализации жилья для граждан, у которых на момент заключения сделки покупки-продажи реализуемый объект недвижимого имущества — это единственная находящая в собственности недвижимость. Но возникли трудности с трактовкой понятия «единственное жилье, оформленное в собственность».

Также было высказано мнение о том, что подобным положением могут воспользоваться недобросовестные продавцы.

Например. Гражданин проживает у своих родственников, а объект недвижимости, который является «единственным жильем в собственности», хочет продать, после чего купить другое и снова продать его. При этом отпадет необходимость выжидать истечения 5-летнего срока для освобождения от уплаты налога при продаже жилья.

Цель введения Закона N 382 — снижение привлекательности перекупки объектов недвижимости как способа извлечения прибыли и фиксация увеличения жилищной стоимости.

Если у вас остались неразрешенные вопросы по поводу получения налогового вычета при продаже квартиры или вам требуется помощь в его оформлении, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.